房市會不會崩盤？－安琪菈的夢想世界

【優家網記者孫正欣採訪報導】
國際金融風暴席捲全球，沒有一個已開發國家能倖免於難，對於房地產業更是雪上加霜。台灣當然也無法置身事外，投資信心暴跌到近年來新低，加上通膨雙面夾攻，更有業者直言這是繼SARS與九二一地震之後，房地產業面臨最大的危機。媒體報導的都是負面消息，投資客早已退場收手，案場門可羅雀，房地產崩盤的謠言四起，讓真正要買屋的消費者看得一頭霧水，深怕進場時機錯誤造成終生遺憾。「優家網」請到萬群廣告的資深代銷──謝坤成總經理，針對一般消費者最關心的議題，例如房市是否如謠傳中的即將崩盤、金融風暴對房地產的影響有多大，與最近購屋的須知等，逐一用不同的角度深入分析，為你解讀房市密碼！

Q1你認為現在的房地產會不會崩盤？

◆謝坤成（以下簡稱謝）：只要存在「人多」、「錢多」、「土地少」三大要素，房地產就不會崩盤！
以台灣房地產的現狀分析，雖然面臨金融危機，消費者口袋空空，資金套牢股市，但「人多」、「土地少」這兩個條件在地小人稠的台灣還是不變的事實，因此房地產不至於崩盤。
◆優家網建議：消費者可以由這三個要素分析房地產供需狀態，以瞭解房地產是否有崩盤疑慮！

Q2最近全球金融風暴重擊房地產業，你認為這對購屋者的影響是什麼？

◆謝：國際景氣衰退，傷到的是投資客與有錢人！
在這次金融風暴中，投資客的資金會套牢在股市，一般首購與自住客反而受傷不深。有「購屋」需求的人不管景氣好壞，依舊會消費，尤其像首購族群，比較不會把資金全數放在股市，因此受到的影響並不大。
◆建議：因為高價產品的客層受到這波景氣衰退的影響甚鉅，所以豪宅市場的增值性與成長性恐怕有待商榷，建議購屋者對於豪宅產品要多觀望。

Q3全球投資恐慌，房地產還有保值性嗎？

◆謝：以目前的情況看來，「房地產」與「黃金」絕對比「股票」還來得保值。
由於房地產業較為保守，不會有股票基金那樣大起大落，或是攔腰斬斷的慘況。而且台灣房地產又不像美國提倡自由市場，金融借貸也不過於浮濫，有一定的門檻，因此不至於發生美國「二房風暴」那樣的危機。
◆建議：就如此次金融風暴中，股票基金跌了四成左右，房地產卻只有小幅波動，相對而言，房地產的價格變異度低，很符合「避險」的穩定條件。所以現在不打算把所有資金全數挹注於股市的話，可以考慮放在房地產反而比較有保障！

Q4投資客會不會因為最近投資失利，就開始紛紛將手上的房子斷頭？

◆謝：只要房貸利率低就不會有斷頭潮！
台灣現在的房貸利息算是史上最低，相較於上波崩盤時的利率，對於投資客而言算是輕鬆很多。以六百萬總價的房屋利息為例，寬限期的房貸利息僅有每月一萬多元，不會被逼到斷頭。不過這是針對資金壓力較小的投資客，若是被金融風暴逼到無路可退的投資客，就有可能賣屋求現。
◆建議：最近要買房子的消費者，要避開投資客比較偏好的套房，抑或小格局產品，才不會在投資客一一拋售後，產生比價效應，造成附近同質產品一併貶值。

Q5建商呢？會不會受景氣影響，面臨倒閉危機？

◆謝：體質好，產品佳，就不用擔心倒閉。
上波房市崩盤是因為建商體質差、選地不好，加上過度使用財物槓桿，所以景氣一差，就會產生連鎖骨牌效應。由於上波的淘汰，現有的建商多為體質健全者，財務狀況佳，資金充裕，足以度過這個寒冬，不會發生倒閉危機。加上建商經歷了許多考驗，與自我精進成長，在產品規劃與選地上早不可同日而語，因此產品保值性較佳，不會有崩盤之慮。
◆建議：消費者若擔心買到瀕臨倒閉的建商產品，也許可以多上網（例如優家網、奇摩不動產、蘋果地產王等）搜尋已購者心得分享，多方收集資料，以瞭解品牌業績與口碑，才不會買到不良建商的產品！

Q6不景氣中還能購屋嗎？還要注意些什麼？

◆謝：換屋族把握議價良機，首購族慎選地段。
建議住在「震前」（指九二一地震）建築的人可以在此時考慮「換屋」。因為震後建築結構安全，加上這波低迷景氣，絕對是議價的最好時機。而投資客退場之後，自住的「首購族」是建築業者的主力客層（因為他們是真正有購屋需求的人）。建議他們要趁現在房貸利息尚低時，好好把握購屋時機。產品選擇上，只要把握20米以上的大馬路邊個案，保證抗跌保值。
◆建議：除了地段，建商口碑、產品規劃也相當重要，總之多蒐集資訊，充實購屋知識，就可以增加議價籌碼。

最後，謝總還指出，現今資訊流動快速，網路搜尋便利，代銷絕對不能睜眼說瞎話，而是要從各個面向分析，解決購屋者的疑慮，打通其邏輯，才能讓他們買得放心又安心。

★謝坤成小叮嚀：要怎麼樣判斷情勢到底有沒有媒體敘述的那樣壞？