提前還房貸 三種人不適合 【經濟日報／記者呂郁青／台北報導】
1.本息均攤剩最後幾年
2.一年內有資金需求
3.理財高手
有錢就要還房貸嗎？未必。理財專家建議三種人不適合提前償還房貸，像是本息均攤房貸只剩下最後幾年、一年之內有資金需求的房貸族，以及理財高手，就算手頭暫時有閒錢，也不建議先拿來還房貸。
不少人總希望先還房貸卸下心理壓力，尤其這兩年來央行持續升息，房貸利息也跟著上揚，讓許多人興起想提前償還房貸的念頭。
但是中信金控房貸部門主管表示，有三種類型的人不適合提前還房貸。
第一種類型是本息均攤房貸快要到期的客戶。中信金主管指出，本息平均攤還是現在大多數客戶選擇的房貸類型，也就是每個月還房貸的錢都一樣，除非是整個利率環境升降息，才會調整。
本息均攤房貸的特色是，一開始繳房貸的金額都是以利息居多，到後幾年付貸款的錢大多數都是本金，所以，如果到了最後幾年，手上才有一筆餘錢可以提前償還，銀行建議，這時就不需要提前償還房貸了，因為就算提前償還房貸，所能節省的利息已經十分有限。
第二種類型則是一年內就可能有資金需求的民眾。很多人都知道近期想買車、整修房子等資金需求，那就先不要還房貸，但是半年後或是三年後，算不算是近期？中信銀建議，目前房貸升息的速度還不算快，建議以一年為門檻，一年至二年之間都可算是短期。建華銀也認為，一年之內可能會花一筆錢，就算內期，不宜提前償還房貸。
第三種類型是理財高手。房貸現在利率約在2.3%至3%，如果一年投資報酬率可以超過一成、二成，甚至翻倍的理財高手，手上有資金，當然不要還房貸，目前房貸利率仍低，就算扣掉房貸的支出，理財高手獲利仍有10%、20%，當然以投資為先。
建華銀行認為，目前還算低利率的時期，客戶就算手上有餘錢，不要先還，而是應該再投資，假如未來臨時有資金需求，再貸的成本會較高，而且無法即時拿到錢。舉例而言，投資股票者只要賺到一個漲停板就可爭取7%的高獲利，但要從房貸轉出現金來，最快也要一周至二周。 【2006/10/10 經濟日報】@ http://udn.com
…………………………………………………………
省息關鍵 信不信由你 【經濟日報／記者陳芝艷／台北報導】
新版巴塞爾協定（BaselⅡ）明年上路後，金管會將有權要求銀行依風險定價，現在各銀行推出的低利房貸也恐將走入歷史，銀行產品在利率上的差異性將縮小。銀行個金部主管說，未來選擇房貸時，就算貨比三家，也不一定爭取得到低利，個人信用狀況好不好，才是節省利息成本的關鍵。
在雙卡業務逐漸萎縮後，今年以來銀行改推低利房貸搶客戶，不過明年BaselⅡ開始實施，主管機關已打算嚴格要求銀行需依風險計提資本。目前已向金管會申請通過，將在信用風險中實施較嚴格進階內部評等法（AIRB）的業者，包括玉山銀的房貸業務，和中信銀的法金業務。
對銀行客戶的影響是，如果信用狀況不好，向銀行借錢恐怕會更難，因為對銀行來說需要增加資本以承擔風險；但如果是信用狀況好的客戶，對銀行而言風險較低，客戶對利率議價能力也會比較高。
銀行個金部主管指出，以目前銀行的授信標準，客戶的信用狀況取決於負債程度和繳息還本狀況是否正常兩項條件。
其中負債程度包括無擔保貸款占月收入的比重，和雙卡欠款占月收入的比重，兩者合計不得超過月收入的22倍。
如果有欠款，除了償還利息外，能不能正常還本，也是銀行衡量信用狀況的重點。
銀行指出，定期還本才表示客戶有還款能力，而不是以債養債。
銀行主管指出，BaselⅡ上路後，客戶若想向銀行爭取低利，恐怕將要更重視自己的負債狀況和償還本息能力才行。 【2006/10/10 經濟日報】@ http://udn.com
…………………………………………………………
省息撇步 採迂迴戰術 【經濟日報／記者呂郁青／台北報導】
有些人困擾是否該提前償還房貸，有些人則是被每個月應繳房貸壓得喘不過氣來。
銀行建議，除了轉貸降低利率，最好的房貸省息法是準時繳款培養信用，先跟其他銀行議價，再拿出來向原來的銀行議價，這樣既可節省搬家成本，又可累積個人信用。
一般房貸搬家的成本約1萬元至2萬元，而且如果是不常往來的銀行，通常不會給予較低的利率，中信銀房貸部門主管建議，兩家銀行利差超過0.5個百分點，且個人房貸餘額在100萬元以上，轉貸才比較有意義。
舉例來說，100萬元房貸，如果利差只有0.3個百分點，一年才省3,000元，要花掉三年半才能打平轉貸成本，第三年半起才能享受利差，卻又要花時間辦理轉貸，並不划算。
但是200萬元的房貸，利差0.5個百分點，這樣一年就可節省下1萬元，算入轉貸約1萬元的「搬家成本」，第二年起就可以享受到利差，十年就賺進10萬元利息。
轉貸成本除了代書及塗銷及重新設定等基本費用外，另外，還有可能要付給原貸銀行的提前償還違約金。土地登記規費，依轉貸金額千分之1.2收取，每100萬元就收1,200元，另外，代書費約2,500元至6,000元不等，其他如書狀費每張80元、謄本費每張20元等。
所以，最好的方式，就是找到願意給予更低利率的其他銀行後，再回過頭跟自家銀行議價，好處是省了搬家成本，還可以在同一家銀行累積信用，未來一切貸款的利率也更好談。 【2006/10/10 經濟日報】@ http://udn.com
…………………………………………………………
房貸省息 三選擇變通 【經濟日報／記者陳芝艷／台北報導】
中央銀行九度升息後，政府優惠房貸利率將飆升到3.1%，房貸戶利息負擔又將加重。銀行個金部主管建議，房貸族可優先考慮其它利率較低的政策性房貸，若還款期限超過十年，也可選擇利率「遞減型」房貸，節省轉貸成本；若短期內可還清，再選擇銀行自行推出的階梯式房貸。
如果自央行93年10月升息起算，九次升息下來，優惠房貸利率從2.425%調高到3.1%，房貸戶每個月本息負擔多增加了834元，全年房貸本息將多支出10,008元，首度突破萬元大關。
面對利息負擔逐步加重，銀行主管說，可選擇利率仍在低檔的政策房貸，如11月將開放申請的勞宅貸款，利率2.207%，青年低利貸款利率也僅2.165%。不過，這些政策貸款都有資格限制，若不符申請條件，貸款期限又很長，還是可考慮優惠房貸，因為長期下來，優惠房貸的利率仍會比銀行推出的房貸來得低。
此外，在政策房貸提供的額度之外，也可考慮部分銀行推出的遞減型房貸，目前市場就有玉山銀、北富銀和上海商銀推出。
銀行指出，若因為升息而轉貸，貸款第一年要付出的違約金約為貸款總額的2%至3%，也就是每貸款100萬元，房貸搬家的成本就至少要二、三萬元，如果第二年搬家，違約金也要貸款總額的1%左右。
選擇利率遞減型房貸，若每月按時繳息，利率即可享有減碼優惠。以去年最先推出的上海商銀遞減型房貸為例，利率最多可連減六年，累計降息幅度最高可達0.12個百分點；北富銀的遞減型房貸累計降息幅度最多可達0.45個百分點，玉山銀則提供前兩年2.42%，第三年3.5%，第四年起每年減0.12 個百分點至指數型房貸利率為止。
不過如果短期內即可還款，行個金部主管指出，可選擇銀行或壽險公司推出的房貸方案。目前銀行自辦的優惠房貸，利率多在2.06%至3.05%間，也有壽險公司推出前五年、前七年利率固定的房貸，若民眾申貸條件優良，多數都有機會爭取到比政策貸款更低的利率。
留言列表
